Как да изберете оценител на недвижими имоти

Оценката ще бъде използвана от банка, нотариус, съд или данъчна администрация. Ако оценителят не е правоспособен или докладът е непълен, оценката може да бъде отхвърлена и ще платите два пъти. Повечето проблеми се виждат предварително — стига да знаете какво да проверите.

1. Проверете в публичния регистър на КНОБ

Правото да извършва оценки имат само оценители със сертификат, вписани в публичния регистър на Камарата на независимите оценители в България. Регистърът е достъпен за всеки на ciab.bg/public-register и се търси по име, град, регионална колегия или номер на сертификат.

Поискайте номера на сертификата още при първия разговор. Оценител, който не го казва веднага, не е добър избор.

2. Правоспособността трябва да е за вашия вид актив

Съгласно Българските стандарти за оценяване правоспособността е разделена по видове активи. Сертификатът за недвижими имоти не дава право да се оценяват машини, земеделски земи с трайни насаждения или нематериални активи — и обратно.

Затова питайте не само „имате ли сертификат", а „за какъв вид активи е той". Ако поръчката включва различни активи, нормално е да работят няколко оценители със съответната правоспособност.

3. Попитайте за застраховка

Независимият оценител носи отговорност за заключението си. Попитайте дали има застраховка за професионална отговорност. Сериозният оценител ще ви отговори без колебание.

4. Какво трябва да съдържа докладът

Българските стандарти за оценяване определят минимално съдържание на оценителския доклад. Преди да платите, попитайте дали докладът включва:

• данни за възложителя, изпълнителя и ползвателя на оценката;
• цел на оценката и дата, към която се отнася стойността;
• описание на обекта с идентифициращите го данни;
• базата на стойността и приложените подходи и методи — с обосновка, а не само число;
• общите и специфичните допускания и ограничения;
• становище за стойността, снимков материал и приложени документи;
• декларация на независимия оценител по чл. 21 от Закона за независимите оценители.

Доклад от една страница с една цифра не отговаря на тези изисквания, колкото и да е ниска цената му.

5. Независимост

Оценителят не може да има материален интерес към обекта, да представлява страна по сделката или да оценява при конфликт на интереси. Ако оценителят е брокер, продавач или посредник в същата сделка, оценката не е независима.

Сигнали за внимание

• Възнаграждение като процент от стойността. Кодексът за професионална етика на КНОБ забранява оценителят да оферира възнаграждение, обвързано в процентно отношение с изведената стойност. Това е директен конфликт на интереси.
• Обещана стойност предварително. „Ще излезе колкото ви трябва" е най-сигурният знак, че оценката няма да издържи проверка. Стойността се определя след оглед и анализ, не преди тях.
• Без оглед. Освен ако целта и обектът не допускат друго, оценка без оглед на място е слабо обоснована.
• Неясна цена. Цената и допълнителните разходи — пътни, експресно изготвяне — трябва да са ясни предварително.
• Няма номер на сертификат или не може да бъде проверен в регистъра.

Въпроси, които можете да зададете

1. Какъв е номерът на сертификата ви и за какви активи е той?
2. Каква е базата на стойността и защо е подходяща за моята цел?
3. Мога ли да видя структурата на доклада?
4. Каква е крайната цена и какво включва?
5. В какъв срок ще получа доклада и дали банката или институцията го приема?

Информацията е обща и не заменя съвет по конкретен случай. Изискванията на конкретна банка или институция може да са допълнителни — проверете ги предварително.

Към оценката на недвижими имоти →